금융기관 민원 사례 미리 알고 대비하기(은행 대출편)

 

 

 

 

  이번시간에는 은행 대출을 받고 발생한 다양한 민원 사례들을 살펴보고 은행 대출 시 유의해야 할 점들을 이야기하고자 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

1. 주택담보대출 금리는 기준금리에 연동되어 결정되기에 대출 신청 시 조회된 금리와 대출 실행일에 적용되는 금리가 다를 수 있습니다.

 

 

 

  민원인은 매스컴에서 주택담보대출 상품을 알아보던 중 대출이자가 가장 낮고 신속하게 대출이 실행된다는 뉴스를 보고 인터넷 전문은행에 주택담보대출을 신청하였는데 대출 신청 당시 조회한 금리는 3%대 중반이었으나 은행이 민원인에게 통보한 심사결과상 대출금리는 이보다 높은 수준인 4% 초반대였고, 실제 대출 실행일에는 이보다 더 높은 금리가 제시되었는데 잔금 지급일이 임박하여 타행 대출을 알아보기 어려워 부득이 대출을 받았다면서 민원을 제기

 

 

 

 

 

  주택담보대출 금리는 대출 실행일의 기준금리가 반영되는데 기준금리의 변동에 따라 조회 시점의 예상 금리와 크게 차이가 날 수가 있습니다. 그래서 금융기관은 대출금리 예상 조회 화면 및 심사 결과 화면에서 금리변동 가능성을 반드시 안내를 해야 합니다.

 

 

 

 

 

  최종 주택담보대출 금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 차감하는 방식으로 결정이 되는데 주택담보대출 취급 금리는 대출 실행일 시점의 기준금리가 적용되게 됩니다. 따라서 대출 신청 시 예상 조회화면 및 심사결과 화면에서 제시된 금리와 실제 적용금리는 기준금리(금융채 연동금리)의 움직임에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

 

  또한 대출 신청이 특정 기간에 집중되거나 특판상품을 판매하여 대출 신청자가 몰려 업무처리가 지연되어 대출 실행일까지 예상보다 오랜 시일이 걸리게 되면 또 금리가 바뀔 수 있는 확률이 매우 높기 때문에 충분히 시간적 여유를 갖고 대출을 준비해야 하고 업무 진행 중에도 수시로 대출 금리의 변동사항을 확인하기 바랍니다.

 

 

 

 

  되도록 대출을 하려고 준비를 할 때 한 은행만 선택하여 진행하기보다는 대출금리가 낮은 은행 2 ~ 3 곳을 추려서 상담까지는 동시에 진행하여 본인에게 더 이로운 곳을 선택하여 진행하는 것을 추천합니다.

 

 

 

 

2. 주택담보대출을 받은 지 3년 경과 후 상환하는 경우에도 최초 대출금액을 증액을 했다면 중도상환 수수료가 부과될 수 있습니다.

 

 

 

  민원인은 20년 7월 주택담보대출을 받고 23년 7월에 대출금을 증액한 후 24년 1월에 대출금 전액을 상환하려 했는데 상환 시점에 대출기간이 3년이 경과되었음에도 은행이 중도상환 수수료를 부과한 것은 부당하여 환급을 해 줄 것을 요구하였으나 이를 거부당하자 민원을 제기

 

 

 

 

  대출 기간 중 대출 금액을 증액하는 경우에는 기존 계약과 사실상 동일한 계약으로 보기 어려워 중도상환 수수료가 부과가 될 수도 있습니다.

 

  금리, 만기조건 변경 같이 주요 내용의 변경이 없는 재약정이라면 사실상 동일한 계약으로 볼 수 있으나 위의 민원 사례는 대출금액이 기존 대출계약금보다 5,000만 원 더 증액되어 계약의 주요 내용이 변경된 것이므로 이는 신규 계약으로 보기에 대출 금액 증액 시점부터 3년이 경과되는 시점에 중도상환 수수료가 면제 가능하다고 민원인에게 안내하였습니다.

 

 

 

 

  기존 대출계약을 해지하면서 기존 대출계약과 사실상 동일한 신규계약을 체결하고 기존 대출 계약과 신규 대출 계약의 유지기간을 합해 3년이 경과하는 경우에는 중도상환 수수료가 면제되는데 여기서 '사실상 동일한 계약'인지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 계약의 주요 내용이 동일한지 여부에 따라 달리 해석이 되는데 기존 계약보다 신규 계약의 대출금액이 큰 경우는 계약의 주요 내용이 변경된 것에 해당되기에 사실상 동일한 계약으로 보기가 어렵습니다.

 

 

 

 

  기존 대출 금액의 증액 이외에 대출을 기한 연장하는 경우, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정 및 대환은 신규 대출로 보지 않기에 이는 일정 기간이 지나게 되면 중도상환 수수료가 발생하지 않습니다.

 

 

 

 

  대출을 진행하면서 중도상환 수수료가 면제되는지 면제가 안된다면 그 시점과 조건은 어떻게 되는지를 꼭 확인하기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 전세대출을 받을 때 임차주택에 신탁등기가 설정되어 있다면 신탁회사의 동의 여부 등 대출 요건을 반드시 확인하고 진행해야 합니다.

 

 

 

  민원인은 은행에서 전세대출의 기한연장을 신청하던 중 전세대출 취급 당시 임차주택에 신탁등기가 설정되어 있었는데 임대차계약에 대한 수탁자(신탁회사) 및 우선 수익자(금융기관)의 사전 동의서가 누락되었다는 사실이 확인되어 기한연장이 곤란하다는 은행 직원의 답변을 듣고 민원을 제기

 

 

 

 

  신탁 대출로 등기가 된 주택을 대상으로 전세대출을 받는 경우 신탁원부상 수탁자와 우선 수익자의 사전 동의가 반드시 필요한데 임차인은 임대차계약에 대한 수탁자 및 우선 수익자의 동의서를 첨부해야 하며 은행도 임차인에게 이를 반드시 안내를 해야 합니다.

 

 

 

 

  주택의 원소유자(위탁자)가 주택을 신탁회사에 신탁을 하는 경우 주택의 소유권은 신탁회사로 이전이 되므로 그 주택을 임차하고자 하는 경우에는 임대차계약에 대한 신탁회사 및 우선 수익자(금융기관)의 동의를 받아야 전세사기 피해를 예방을 할 수 있는데 동의를 받지 않고 위탁자와 전세계약을 하여 임차인이 대항력을 갖추지 못하게 되면 공매 절차 진행 시 전세보증금을 찾지 못할 가능성이 매우 높습니다.

 

 

  신탁등기 된 주택을 임차하는 경우 대출 실행일에 신탁등기를 말소하는 조건으로 전세금안심대출을 받을 수 있는데 대출 실행 시점에 신탁등기 말소가 이루어지지 않는 상태에서 임차를 한 상황에서 원소유자가 대출을 상환하지 못하면 임차인은 전세금을 받지 못할 확률이 매우 높으므로 유의를 해야 합니다.

 

 

 

 

4. 해외 체류기간 중 대출만기가 도래하는 경우 만기연장 여부를 미리 확인하여야 연체로 인한 불이익을 방지할 수 있습니다.

 

 

 

  민원인은 해외체류 중 대출만기가 도래하였으나 이에 대한 안내를 받지 못한 상황에서 만기연장 처리를 하지 못해 대출금에 연체가 발생하였는데 해외 출국 시 휴대폰을 일시 정지시켜 놓은 상태였으며 사용하지 않은 이메일 주소가 고객정보에 등록되어 만기 아내를 받지 못하였으며 만기 경과 후 아파트 압류 소송 통보를 받은 후에야 내용을 인지하여 민원인은 은행으로부터 연락을 제대로 받지 못해 연체가 발생했고 이로 인해 신용점수도 하락했으니 이를 해소해 달라고 민원을 제기

 

 

 

 

  확인 결과 은행은 만기연장 안내를 위해 만기일 한 달 전부터 민원인이 은행에 등록한 전화번호, 이메일, 직장 전화번호로 수차례 연락을 했으나 연결이 되지 않아 기한 연장 미처리 및 연체 발생한 것을 알게 되었습니다.

 

  이는 민원인이 해당 금융기관에 본인이 신변에 변화가 있을 때 고지를 하지 않은 상황에서 금융기관은 충분히 알리려 노력을 한 것이 확인된 바 고지의 의무를 다하지 못한 민원인의  책임이 있다고 안내를 하였습니다.

 

 

 

 

  은행여신거래기본약관에 따르면 채무자는 이미 신고한 주소, 연락처, 이메일 주소 등에 변경이 있을 때는 지체 없이 그 변경 내용을 은행에 신고를 하게 되어 있습니다. 또한 은행이 채무자가 사전에 등록한 이메일 주소로 통지하는 경우에는 전송이 성공한 때에 정보가 도달한 것으로 추정을 하기 때문에 반드시 자주 사용하는 이메일 주소를 등록해야 합니다.

 

 

  특히 해외파견 근무 등으로 장기 해외체류 중 대출 만기일이 도래하는 경우 만기 연장 여부 등을 은행에 사전 확인하여 연체발생 및 신용점수 하락 등의 불이익을 미리 방지하도록 해야 합니다.

 

 

 

 

  대출 연장의 경우 담보물의 가격 재책정이나 대출자의 신용도 조회 등 진행해야 하는 업무가 많기에 은행에서 보통 만기 2 ~ 3주 전에 우편물 또는 전화로 안내를 하니 만기 시점을 체크하고 해당 금융기관에 연락이 올 것을 대비하기 바랍니다.