역전세 반환대출 규제 완화 내용알기(전반적 내용)①

  작년 하반기부터 시작된 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연이 되다 보니 세입자의 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자가 원활히 전세보증금을 돌려받을 있도록 많은 세입자들의 어려움을 해소할 수 있도록 정부가 이번에 다양한 지원을 시행하게 되어 내용을 확인하면서 보다 쉽게 이야기하고자 합니다.

 

  집에 들어올 후속 세입자가 당장 구해져서 기존에 세입자의 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못하는 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활하게 반환될 수 있도록 우선 이번 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하지만 1년 이내 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 합니다.

 

  여기서DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율로 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시간 비율로 규제완화 전에는 DSR 40%로 대출을 하려는 사람이 얼마나 상환을 잘 할 수 있을지에 대한 능력을 심사하는 지표로 이전에는 대출받기가 까다로웠는데 DSR을 적용을 제외하고 DTI만 60%로 수치를 올려 좀 더 대출규제를 완화하였습니다.

 

  RTI는 1.25배 ~ 1.5배에서 1배로 완화하였는데 RTI는 임대업이자 상환비율로 은행이 부동산 임대업자의 대출 심사 시 대출 적정성 여부를 판단하기 위하여 계산을 하는 비율로 대출 시 임대 사업자의 연간 임대 소득이 이자 상환을 할 수 있는지 판단하기 위해 계산하는 것으로 대출 건 당 계산을 합니다.

 

  만약 집주인이 자가 거주자로 입주하거나 세입자 이후에 거주를 하는 경우에도 스스로 대출을 반환 할 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이지만 이 경우에 대출 실행 후 1개월 내 입주를 해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조차가 병행될 예정이라 합니다.

 

 

  역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적(7월 27일부터 2024년 7월 31일까지)으로 완화하는 이번 대책은 이 자금 외에 다른 용도로는 활용되지 않도록 엄격하게 관리가 되는데 현재 역전세 반환 대출 규제 완화발표가 이뤄지기 전(2023.7.3. 이전)에 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 대상만 가능합니다. 

 

  집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 면밀히 확인을 하고 아울러 대출금은 현 세입자에게 직접 지급(세입자가 전세대출 이용 시 전세대출금은 해당 은행으로 직접 입금되고 이를 제외한 금액입금)하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로는 사용하지 못하도록 관리한다고 합니다. 또한 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여 집주인의 신규주택구입이 적발되는 경우에는 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출도 받지 못하는 페널티를 부과받는다고 합니다.

 

  집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며 은행은 임대차계약서(특약 반드시 존재)에 내용이 성실히 이행된다는 전제하에만 대출을 지원하고 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입하지 않으면 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있습니다.

 

  집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영되는 전세보증금 한도가 없고 세입자가 기입(보증료는 집주인이 납부)하는 상품으로 집주인 보다 쉽게 이행할 수 있도록 직접 가입하는 상품도 8월 중으로 출시할 예정이라고 하니 그 내용은 그때 다시 다뤄 보도록 하겠습니다.

 

  역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시키고 그것이 나라의 부동산 경제를 힘겹게 하는 만큼 우선 한시적으로라도 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화하려는 이번 규제완화는 가계부채 증가 및 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등의 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력을 수시로 확인하고, 세입자 보호조치를 강구하는 등 제도록 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리하고 보완한다는 게 정부의 설명리기에 더 보완할 사항들은 8월 중으로 조속히 마무리를 할 계획이라고 하니 정해지는 내용이 나오는 데로 이야기하도록 하겠습니다.

 

  역전세 반환대출 규제완화에 대한 내용이 길어져 전반적인 내용은 여기까지 하고 다음 파트에서 완화된 규제의 상세 내용 및 운영절차, 반환보증 보험에 대해 추가적 이야기하도록 하겠습니다.