역전세 반환대출 규제 완화 내용알기(세부내용, 절차, 기타사항)②

  저번시간에 이어 역전세 반환대출에 대해 하지 못했던 완화되는 세부내용 및 대출 운영 절차, 기타 사항들에 대해 추가적으로 이야기하고자 합니다. 전반적인 완화되는 규제 내용을 알았다면 어떻게 역전제 반환대출이 진행되는지 완화되는 세부사항은 어떤 것들이 있는지 대상이 되는 세입자들에게 도움이 되는 내용이었으면 합니다.

1. 주요 내용

  2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중에 2024년 7월 31일까지 임대차 계약만료가 되거나 자금을 세입자에게 반환해야 하는 상황이 발생하는 경우에 역전세로 인해 어려운 집주인 대상인데 여기서 집주인은 개인도 가능하고 임대사업자도 가능하며 주택은 아파트, 주택뿐만이 아니라 주거용 오피스텔도 포함됩니다.

 

  반환대출금은 전세금 차액 지원을 원칙으로 하며 필요할 경우 전세금 전액 대출 후 차액 상환이 가능한데 1년 내 후속세입자 계약으로 전세보증금이 들어오면 우선 상환을 하거나 해당 물건으로 집주인이 입주를 하면 본인의 퇴거자금으로도 가능합니다.

 

   역전제 반환대출 시 후속세입자가 있는 경우 당장 후속세입자가 없는 경우(1년내 계약), 자가거주하는 경우를 나누어 대출약정을 지정하여 실행하고 지속적인 모니터링을 실시하는데 공통약정으로는 전세금 반환목적 외 타 용도 유용금지, 자력으로 전세금 반환불가, 반환대출 기간 동안 신규주택 구입금지를 지정하고 개별적으로 후속 세입자가 있는 경우는 세이자 보호조치 의무를 당장 후속세입자가 없는 경우(1년내 계약)엔 세입자 보호조치 의무, 대출실행 후 1년 내 임대차계약(특약) 체결 및 체결 시 1개월 내 제출, 후속세입자의 전세금으로 대출상환 및 근저당권 감액등기 할 것, 자가거주하는 경우에는 1개월 내 해당 주택전입신고서 제출, 최소 2년간 실거주 여부 확인 약정을 하고 실행합니다.

 

2. 운영절차

세 가지 경우마다 조금씩 다른데 우선 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우는 대출신청은 집주인이 신청하고 전세계약은 집주인과 후속세입자(이 경우 임대차 계약에 특약으로 세입자 보호조치가 반드시 명시)해야 하고 대출심사 및 실행은 은행행과 집주인 사이에 이뤄지면서 대출금은 기존세입자에게 은행이 직접 지급하는데 전세계약서에 세이자 보호조치 특약을 확인 후 대출을 실행하며 일정기간(3개월) 내 반환보증 보험 가입 및 가입하지 않을 경우 대출회수 등에 대출약정을 체결합니다.

 

  당장 후속세입자가 없을 경우 대출신청은 집주인이하고 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금한도까지 대출을 우선 지원을 하고 전세계약을 집주인과 후속 세입자이 하게 되면 보증금으로 대출상환을 하면 근저당권 감액등기도 가능하며 이 당시 중도상환수수료는 없습니다.

 

  집주인이 입주하는 경우 대출신청은 집주인이하고 완화된 대출규제 범위 내 전세보증금 한도까지 우선 대출지원을 받고 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서를 제출하면 최소 2년간은 실거주 의무 모니터링을 실시하여 실질적으로 거주를 하는지 은행이 확인을 합니다.

 

3. 보증 3사 특례 전세금 반환보증 보험안내

구 분	HUG	HF	SGI
상품유형	➊임차인 가입 특례보증(7.27일 출시), ➋임대인 가입 특례보증(8월말 출시) * 임대인이 역전세 반환대출로 규제완화 적용시, 특례 전세금 반환보증보험만 이용 가능
주택유형	아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등
임차보증금 상한	제한없음	10억 (*주금공 법상 고가주택 제한有)	제한없음
보증한도	임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금) ≤ 주택가격의 90%
보증료율	아파트 年 0.13% 아파트 외 年 0.15%			아파트 연 0.183% 기타주택 연 0.208% * LTV비율에 따라 최대 30% 할인/할증
보증료납부	임대인 납부 원칙
대출시 의무사항	전입일로부터 3개월 내 ➊반환보증 가입완료, ➋임대인 보증료 지급 * 의무사항 위반시 대출회수 등 대출 관련 제재 부과

자료출처 금융감독원

  집주인은 후속세입자와 전세계약 시 전세계약서에 특약으로 반환보증 가입, 임대임 보증료 부담의무(최초계약만 해당) 명시하여 공인중개업소를 통해 계약을 해야 하며 주택 지부 및 전입신고등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 위의 보증 3사에서 특례보증 가입 신청이 가능하며 보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부가 가능하며 만약 임차인이 대납을 한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액을 지급해야 하니 이 점을 주의해야 합니다.

 

4. 역전세 반환대출 규제완화 관련 기타 사항

  이번 조치로 가계부채가 크게 증가할 가능성도 제기되었지만 기존 전세금 및 신규전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이고 당장 후속세입자가 없더라도 1년 내 계약 시 그 전세금으로 우선 상환토록 할 예정이며 세입자 계좌로 직접 입금이 되고 타용도로 사용한 것이 발각이 되거나 자력으로 반환이 가능하면 대출전액을 회수하고 집주인이 직접 세입자보호조치를 위해 반환보증 보험료를 납부해야 하기에 비용이 발생하며 무분별하게 대출이 실행되지는 않을 것으로 정부는 예상하고 있습니다.

 

  갭투자자 사후구제라는 비판이 있지만 역전세로 어려운 세입자를 보호하기 위해 추진된 이번 정책은 그래서 우선 1년 한시적으로 전세금 반환목적으로만 한해 일부 대출규제를 완화하고 신규주택 구입이나 다른 용도로는 악용되지 않도록 제도적으로 장치를 마련했기에 우선 상황을 지켜봐야 한다고 생각합니다.

 

   전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우도 기원대상에 포함이 되지만 대출규제 완화 혜택을 받기 위해선 기존 세입자와 세입자 보호조치 특약이 기재된 전세계약서 작성이 필요하기에 미리 집주인과 세입자가 상의해서 기입을 하고 신청을 해야 하며 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않고 완화된 대출규제 한도 범위 내에서 필요한 자금만큼 신청이 가능하며 반전세, 보증부 월세도 가능합니다.

 

  후속 세입자가 없어 전세보증금만큼 대출을 받았는데 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하게 되면 본인이 입주를 하거나 대출약정이 있기에 대출금 전액을 상환하고 세입자를 들이지 못해 결국 집주인이 자가거주로 전환하여 신청을 한다면 가능은 하지만 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도래 전(대출실행 후 1년내) 은행에 명확히 밝혀야 하며 후속 세입자를 들이기로 했으나 대출약정을 위반한 것이므로 약정위반 수수료로 비용이 발생한다는 것은 참고해야 합니다.

 

  자가거주로 신청하였다가 사정변경으로 인해 후속 세입자와 계약을 하는 경우에도 가능은 하며 이것 또한 약정을 한 은행에 즉시 명확히 밝히고 대출약정 위반에 따른 일정 수준의 수수료를 지불 후 다시 신청을 하면 됩니다.

 

  이번 규제 완화는 최근의 역전세 문제를 해소하기 위해 1년간 한시적으로 운영을 할 예정이긴 하나 전세 시장의 변화를 살피면서 추가 필요 시엔 연장의 가능성도 있으며 현재는 충분한 대면창구와 전산설비 등 관련 인프라를 시중은행이 갖추다 보니 신청이 제한적이니 이 점 참고 하기 바랍니다.

 

  지금까지 두 파트로 나누어서 역전세 반환대출 규제 완화 관련 전반적인 내용을 설명을 드렸는데 혹시 잘 모르거나 더 궁금한 사항이 있다면 글 남겨주시면 아는 선까지는 이야기해 드리도록 하겠습니다. 이번 규제완화도 대출로 힘든 많은 분들이 그나마 경제적 여유를 찾았으면 하는 바람입니다.

 

 글에 관련된 글과 자료는 금융감독원에서 발췌하여 정리하고 일부 내용은 기재하였습니다.