대출 이용 시 이해하면 좋은 용어 ① (담보가액, KB시세, LTV, DTI, DSR)

  근무하면서 고객들이 대출을 상담할 때 실생활에 사용하는 용어들이 아니다 보니 대출을 진행하면서 특히 사회초년생이나 고령층의 고객들이 유독 어려워하는 것을 느낀 적이 많았습니다. 이번 시간에는 대출을 하면서 알아야 하는 용어들에 대해 되도록 쉽게 설명을 하고자 합니다. 

1. 담보가액

  담보대출을 진행하면서 부동산처럼 소유한 것에 대한 권리를 금융기관에 제공하면서 자금을 빌리는 것을 담보가액이라 하는데 만약 빌린 자금에 대해 원금 및 이자를 갚지 않는다면 은행은 담보가액으로 갖고 있던 물건을 처분하여 갚지 못한 돈을 회수하게 됩니다.

 

2. KB시세

  담보물건 중에 가장 대표적인 물건은 바로 부동산인데 그 중에서도 아파트의 경우는 담보가액으로 기준을 정할 때 KB시세를 담보물의 가치로 인정을 합니다.

 

  KB시세는 KB은행에서 관리하는 부동산의 자금가치를 수치로 나타내는 지표로 아파트가 실제 거래 된 가격을 반영해서 발표를 합니다. 누구나 온라인에서 쉽게 그 금액을 확인할 수 있습니다.

 

  종종 시세가 잘못되어있거나 없는 경우가 있는데 이럴 때는 공인중개소나 매수자가 직접 KB은행에 신고를 해서 바로 반영이 되기에 실제로 거래된 아파트의 가장 정확한 금액의 수치라고 생각하고 대출을 하는 금융기관은 KB시세를 기준으로 대출업무를 진행하고 있습니다.

 

  그런데 아파트와는 별개로 대부분의 주택은 신뢰할 수 있는 기관에서 고시하는 가격지표가 있지 않기에 이런 경우에는 은행은 여러 감정평가사를 통해 정식으로 평가를 의뢰한 다음에 그중에 하나를 선택하여 사용을 하기도 합니다. 그래서 실제 주택을 매매하는 계약서 상의 금액이 아무리 더 높더라도 은행이 산출한 물건의 가격이 대출한도 산정에 기준이 되기에 대출을 진행할 때 생각보다 대출을 받을 수 있는 금액이 본인이 알고 있는 물건의 금액보다 현저히 적게 나오면 당황을 했던 고객들을 여러 봤던 기억이 있습니다.

 

  감정평가사들도 각자의 기준이 있어 평가가 똑같이 나오지 않는 경우도 있기에 한 곳보다는 여러 곳에 평가를 받아야 더 정확한 금액을 받을 수 있게 됩니다.

 

3. 담보인정비율 LTV

  담보가액이 나오면 그 금액을 전부 대출을 받을 수 있는 것이 아니라  몇 %를 대출을 받을 수 있는지를 LTV에 따라 달라지게 됩니다. 담보인정비율이라고 하는 LTV는 2000년대부터 정부의 부동산 정책에 꾸준히 활용이 되고 있는 비율로 부동산시장에 거품이 많이 끼어 대출로 나가는 금액이 너무 거대해지거나 경제상황이 침체된다고 판단되는 경우 LTV를 통해 정부가 조절하여 가계부채를 관리를 하게 됩니다.

 

  구입하고자 하는 주택의 담보가액과 적용되는 LTV를 안다면 받을 수 있는 주택담보대출의 최대한도를 알 수가 있는데 단순하게 예를 든다면 대출자가 무주택자로 담보하려는 주택의 소재 지역은 규제지역으로 매매가격은 6억 5,000만원이지만 KB시세는 6억원이고 LTV가 50%라면 대출을 받을 수 있는 최대한도 금액은 6억 * 50%로 즉 3억원이 됩니다.

 

  이건 주택이 기존에 있는지 없는지 소재지역이 규제지역인지 아닌지 LTV가 몇 % 인지에 따라서 많은 대출 최대한 금액의 경우의 수가 존재하고 또한 본인의 신용점수나 연체에 따라서도 변동의 폭이 넓은 편입니다.

 

4. DTI(총부채상환 비율), DSR(총부채원리금상환비율)

  LTV가 나올 당시에는 DTI만 존재하여 개인의 대출의 건전성을 관리하여 국가의 가계부채를 관리하였다면 그걸로는 부족하여 최근 몇 년 간은 DSR이 등장하여 중심에 있습니다.

  두 용어는 모두 기본적으로 대출자의 소득대비 총부채 상환 비율에 관한 것으로 DTI는 개인이 납부해해야 하는 주택담보대출 원리금 + 기타 부채 이자 상환액 대비 연 소득의 비율로 산정하는 수치이며, DSR는 개인이 납부해야 하는 모든 대출의 원리금 대비 연 소득의 비율을 의미합니다.

  산식을 잘 보면 DTI는 개인의 부동산에 관련 된 대출만 DSR은 개인의 모든 대출에 대한 상환능력을 평가하는 것으로 더 포괄적인 개념이라고 봐야 합니다.

 

   DTI와 DSR의 대출 한도는 연 소득 대비 대출자가 갚을 수 있는대출 원리금에 대한 것으로 이해하기 쉽게 예를 든다면 연소득이 5,000만원이고 DTI가 50%라면 5,000만원 * 0.5  = 2,500만원 즉 2,500만원을 넘지 않는 수준으로 대출이 가능하며 DSR은 DTI보다 상환하려는 범위를 넓히는 것이다 보니 더 엄격하게 적용이 되어 DTI보다는 대출한도는 더욱 축소됩니다. 

 

 4월에 LTV와 DSR 규제를 완화한 상황에서 현재는 가계부채가 급증하여 정부가 다시 고심하고 있는 가운데 대출한도에 대한 강화가 있기 전에 대출을 알아봐야 하기는 하나 대출금리가 아직도 심상치 않기 때문에 무분별한 대출실행은 가계에 부담이 될 수 있다는 것을 참고하시기 바랍니다.